Si eres titular de una casa o finca, uno de los trámites que deberás llevar a cabo será inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Tal vez el desconocimiento o la dejadez lleven a no tener al día los documentos de propiedad; a pesar de que lo idóneo sea cumplir con los trámites desde un principio por las facilidades que esto conlleva, encontramos diversas formas de ponerle solución a los posibles inconvenientes en un futuro.

En el caso de querer vender una finca sin inscripción en el Registro de la Propiedad, posiblemente nos encontremos con ciertos obstáculos, como que el comprador exija que el vendedor realice los trámites pertinentes para inmatricular la finca como condición al pago de la señal.

A continuación, explicamos de forma más detallada los trámites y requisitos para inscribir en el Registro de la Propiedad una finca sin inscripción.

Inmatriculación o primera inscripción de una finca

Si una finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de nadie, pero deseamos inscribirla a nombre de una determinada persona, encontramos diferentes supuestos:

1. El actual propietario del inmueble no tiene un título notarial, el cual es necesario para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
2. Se carecer de título público, pero el vendedor vive, está localizable y tiene documento privado de adquisición, normalmente de compraventa. El comprador podrá requerir que otorgue la escritura pública, lo que hace posible la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad
3. El transmitente falleció, pero sus herederos están localizables. En este caso, se puede requerir a los herederos que ratifiquen notarialmente el contrato privado firmado por el causante
4. Siguiendo el art. 203 de la Ley Hipotecaria, cuando no sea posible lo anterior, para inmatricular una finca sin inscripción acudiremos al expediente de dominio

Requisitos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad

Presentamos los requisitos y documentación necesaria para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad:

1. La finca deberá cumplir con la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo, por lo que deberemos aportar el plano del inmueble
2. Dependiendo de la clasificación urbanística de la finca, se aportarán las autorizaciones y licencias oportunas
3. Asimismo, se requerirá la escritura pública de la finca, la cual describe la misma y contiene la información necesaria para el trámite
4. Se deberá contar con la boleta de autoliquidación, la que obtendremos en la Comunidad Autónoma, si se desea inscribir en el registro la compraventa de la finca
5. Por último, necesitaremos el recibo de abono del impuesto de plusvalía del municipio correspondiente

¿Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad una finca sin inscripción?

Acta de notoriedad

Las actas de notoriedad se autorizarán por Notario hábil. La persona interesada jurar el documento público y presentar ante el notario:

• Certificación del estado actual de la Finca en el Catastro Topográfico Parcelario
• En defecto de lo anterior, Registro Fiscal, Avance Catastral del Registro de la Propiedad

Una vez iniciada el acta de notoriedad, el Notario notificará en persona o por cédula a las personas con derechos en la finca. Asimismo, se notificará la iniciación del acta de notoriedad por medio de edictos, los cuales se publicarán en el Boletín Oficial de la correspondiente provincia, en los tablones de anuncio del Ayuntamiento y en uno de los periódicos de mayor circulación.

Las personas notificadas dispondrán de un plazo de 20 días posteriores a la notificación para comparecer ante el Notario.

A continuación, una vez expuestas las pruebas que el notario considere oportunas, este dará por finalizada el acta y determinará si el hecho se encuentra suficientemente acreditado.

En caso de oposición al acta, el Notario remitirá el trámite al Juzgado con competencia en el caso para que resuelva a instancia de parte.

Expediente de dominio

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una finca sin inscribir, no solo contamos con la vía consistente en el acta de notoriedad, sino que también podremos acudir al procedimiento de expediente de dominio.

El expediente de dominio se trata de la vía judicial con objeto de ajustar con el Registro de la Propiedad la realidad jurídica extra registral de la finca. La autoridad judicial proporciona al titular de la finca un título supletorio.

El expediente de dominio se inicia por escrito ante el Juez de Primera Instancia del partido donde se ubique la finca. Este primer escrito del expediente de dominio deberá aportarse junto a:

• Certificación acreditativa del estado actual de la finca en Catastro que corresponda
• Certificado del Registro de la Propiedad que acredite la falta de inscripción de la finca
• Derechos de la persona que realiza la solicitud

Por último, el juez determinará la acreditación o no del derecho de inmatriculación de la finca.