Si tienes alquilada una vivienda a un inquilino y este comienza a acumular impagos, seguramente te preguntes qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler. Ante impagos de alquiler de una vivienda, en primer lugar, intentaremos que el inquilino satisfaga los pagos, en caso contrario, buscaremos recuperar la vivienda en el menor plazo de tiempo posible.

Esto es, cuando el inquilino se retrasa en el pago de la renta, es importante buscar una solución amistosa, ya que mayoritariamente abonará el primer impago. Sin embargo, hay ocasiones en las que es palpable que la intención de pago por parte del inquilino es nula, por lo que deberemos interponer un desahucio por impago de la renta para recuperar la vivienda en arrendamiento cuando el inquilino no paga el alquiler.

Independientemente de la cuantía de la deuda, para el reclamo del desahucio del inquilino por impago son necesarios abogados y procurador, por lo que primero será buscar un abogado especializado en este terreno.

¿Qué dice la ley al respecto?

• En los artículos 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aparece regulado el procedimiento de desahucio por impago de la renta.
• El artículo 2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU) determina que en caso de impago de la renta o cualquier cantidad que el inquilino hubiera asumido o corresponda al arrendatario, el arrendador podrá resolver el contrato.

No obstante, a pesar de que el arrendatario tenga la potestad de resolver el contrato, para desalojar al inquilino y recuperar la posesión de la vivienda deberá acudir al Juzgado. De lo contrario, en caso de hacerlo por la fuerza, podrá estar cometiendo un delito de coacciones o realización arbitraria del propio derecho.

A continuación, presentamos los pasos a seguir en el desahucio por impago de la renta.

Actuaciones previas a la demanda de desahucio por impago de la renta

En primer lugar, se deberá intentar alcanzar una solución amistosa, hablando con el inquilino una vez haya pasado el plazo de pago de la mensualidad por alquiler de renta. Si el inquilino no abona el pago tras esta reclamación amistosa, deberemos buscar a un abogado especializado en desahucios por impago. Recordamos la importancia de pactar previamente a la contratación por escrito el importe total del honorario (hoja de encargo).

Demanda de desahucio

El proceso dura ciertos meses, por lo que para recuperar la vivienda arrendada lo antes posible deberemos interponer la demanda inmediatamente. El Juzgado con competencia en este caso será el del lugar donde se encuentre el inmueble alquilado.

Debido al impago de la renta por parte del inquilino, con la interposición de demanda estaremos solicitando al juez que establezca una condena en la que: sea desahuciado, abone la totalidad del pago pendiente desde el primer impago hasta el día del desahucio y pague las costas procesales ( coste por abogado y procurador).

Advertimos que deberemos haber requerido previamente a través de burofax en el caso de interponer la demanda contra algún avalista para que abone el pago de las rentas adeudadas.

Actuaciones judiciales

En la mayoría de casos no tiene lugar la celebración de juicio, ya que para ello es necesario que el inquilino se oponga a la demanda.

El juez aceptará todo lo solicitado por parte del arrendatario y no habrá juicio si el inquilino no se opone a la demanda. El siguiente paso será el lanzamiento, dando el juez la razón al solicitante mediante decreto, el que de igual manera se le notifica al inquilino.

El inquilino dispone del plazo de 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio, si es así, se celebrará juicio y más adelante se dictará sentencia. Lo más frecuente es que la sentencia sea favorable para el arrendatario, por lo que lo siguiente será el lanzamiento o desahucio.

A pesar de que el Decreto y la Sentencia se traten de resoluciones judiciales distintas, tras recibir la demanda, el Juzgado, por las posibilidades que el inquilino se oponga, dictará un Decreto que presente la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento.

¿Cuánto tiempo dura el desahucio por impago de la renta?

Como es lógico, cada caso concreto tendrá una duración u otra. En el caso de que el inquilino no se oponga, circunstancia más frecuente, es que el proceso de resuelva en un plazo que ronda los 4 o 5 meses. En este tiempo incluimos el lanzamiento.

Por otro lado, el plazo aumentará 2 o 3 meses más si el inquilino decide oponerse a la demanda de desahucio y solicita un abogado de oficio para ello.

Si existe lanzamiento judicial del inquilino, es importante que la Comisión Judicial que ejecute el lanzamiento levante acta. Con este procedimiento se especificará el estado de la vivienda, pudiendo más adelante el propietario presentar una reclamación en el caso de que haya daños.